Dịch thuật công chứng 24h (Trans24H) ⭐ Dịch thuật và công chứng nhanh, lấy ngay trong ngày ⭐ Giá rẻ - chỉ từ 25k ⭐ Dịch thuật công chứng uy tín hàng đầu Hà Nội, Đà Nẵng, Tp.HCM...

Có trường hợp hai bên đã ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, có công chứng tại Văn phòng công chứng nhưng quá thời hạn mà người mua (bên đặt cọc) không xuất hiện, làm người bán (bên nhận cọc) gặp ‘phiền phức’.

≣ Nội Dung Chính ≚ Xem

Vậy thực hư cái bẫy của hợp đồng đặt cọc nhà đất có công chứng ra sao? Hôm nay Trans24h sẽ giải thích rõ để mọi người cùng biết và tránh những vướng mắc xảy ra về sau cũng như cách giải quyết nhé.

Gặp khó khăn sau khi công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất

Có nhiều người rơi vào thế không bán được nhà cho ai sau khi bên đặt cọc không mua nữa, thậm chí còn đòi tiền ngược lại mới chấp nhận huỷ hợp đồng đặt cọc trước đó.

Anh T bán căn nhà 3 tỷ đồng, khách làm hợp đồng đặt cọc 150 triệu đồng có công chứng. Khi họ “bùng kèo”, anh rơi vào thế “không thể bán” được cho ai và còn bị đòi tiền ngược lại.

Sau khi thương lượng giá, tháng 3 vừa qua, vợ chồng anh T cùng bên mua tới một văn phòng công chứng ở Hà Nội làm Hợp đồng đặt cọc công chứng, theo đề nghị của họ.

Theo hợp đồng, trong 60 ngày kể từ ngày ký, bên đặt cọc có nghĩa vụ thanh toán đủ tiền để anh T chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất theo quy định. “Quá thời hạn nêu trên mà bên đặt cọc không thanh toán đủ sẽ bị mất tiền cọc”.

Với điều khoản này, anh T thấy “vô cùng yên tâm”, vì dù khách không mua, anh cũng không mất gì. “Tôi nghĩ rất có lợi cho người bán, tiền mình cầm, còn đất vẫn là của mình”, anh nói.

Nhưng quá thời hạn hợp đồng, bên mua không thanh toán nốt. Anh T nhiều lần giục giã, họ cố tình khất thêm nhiều lần, cuối cùng thấy không thiện chí, anh T quyết định bán cho người khác.

Đầu tháng 6, khi làm thủ tục bán, anh T được bên công chứng cho hay cần “hủy hợp đồng đặt cọc công chứng với người khách đầu tiên mới bán được cho người khác”.

Anh T liên hệ với khách này và được trả lời chỉ đồng ý cùng đi hủy hợp đồng đặt cọc ở phòng công chứng nếu được trả lại 150 triệu đồng và đòi thêm 10-20 triệu đồng. “Không chịu, anh có thể đi khởi kiện nhưng sẽ mất hàng năm mới có thể bán được nhà vì “kèo” này đã ký với tôi”, người này nói.

Anh T không rõ có phải đã “mắc bẫy” của nhóm lừa đảo hay không?

“Tôi nghĩ người ta không thực hiện hợp đồng thì đương nhiên vô hiệu. Đất của tôi muốn bán cho ai thì bán. Sao lại không được?”, anh T chia sẻ trong lo lắng.

Pháp luật quy định về hợp đồng đặt cọc

Nêu quan điểm về trường hợp của anh T, luật sư Phạm Thanh Hữu (Đoàn luật sư TP HCM) cho hay điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng“.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo luật sư, căn cứ quy định nêu trên, trường hợp hết thời hạn nhưng bên đặt cọc không thực hiện cam kết thì coi như từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, số tiền đặt cọc thuộc về anh T, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Từ đây, anh T hoàn toàn có quyền bán cho người khác (không cần có sự đồng ý của bên đặt cọc).

Hợp Đồng Đặt Cọc Nhà Đất Không Bắt Buộc Công Chứng

Luật sư Hữu lưu ý, việc công chứng hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của đôi bên, tránh những tranh chấp, rủi ro pháp lý về sau, song đây “không phải là yêu cầu bắt buộc”.

Luật sư nhận định một số văn phòng công chứng đang “máy móc” không thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất giữa bên nhận cọc với bên thứ ba, nếu trước đó bên nhận cọc (như trường hợp anh T) đã ký hợp đồng đặt cọc có công chứng. Việc làm này của văn phòng công chứng là “không đúng quy định pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận cọc“.

Luật sư khuyên anh T cần yêu cầu văn phòng công chứng giải thích rõ lý do từ chối hoặc tìm đến văn phòng công chứng khác để làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất của mình theo quy định của pháp luật.

Kết luận

Như vậy chúng ta rút ra một số vấn đề:

Hợp đồng đặt cọc nhà đất là không bắt buộc phải công chứng
Sau khi hết thời hạn nêu rõ trong hợp đồng cọc, mà bên đặt cọc không thực hiện giao dịch thì bên nhận đặt cọc hoàn toàn được bán tài sản này cho người khác, cũng như được hưởng khoản tiền cọc.
Văn phòng công chứng không thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất giữa bên nhận cọc với bên thứ ba, nếu trước đó bên nhận cọc đã ký hợp đồng đặt cọc có công chứng. Việc làm này của văn phòng công chứng là “không đúng quy định pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận cọc”.

Nếu bạn cần thêm bất kỳ thông tin nào, vui lòng liên hệ: